物业管理费包括哪些方面的费用（必知物业管理费计算方法）

小区路灯照明

随着业主维权意识的增强，越来越多的业主开始关注自己所交物业费用的去向以及构成。其中，一项公共能耗费让不少业主起了疑，这项收费到底是什么名目？

质疑：

交了物业费，再交“公共能耗费”

是否属于重复收费？

家住江湾明发城的郑女士反映，近期收到物业发来的交付通知，里面要求业主在房屋交付时预交一年的物业费、公共能耗费以及电梯运行费。郑女士疑惑，交了物业费为何还要交公共能耗费？公共能耗费又到底是什么费用？

其实，很多业主都有类似的疑惑。家住绿地上方公馆三期的林姓业主也表示，之前交房时，物业给出了缴费清单，其中“物业费1183.2元”、“设备费626.4元”、“公共能耗费300元”......该业主表示，物业费就是物业对小区各项设施设备的维护管理费用，那么公共能耗费完全应该包含在物业费里，为何还要单独收取，这是不是重复收费？

释疑：

公共能耗费与物业费相互独立

可收取需单独列账

就业主们的疑惑，市物价局回应，根据《江苏省物业服务收费管理办法》，物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。其中，物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用，这也就是业主们所说的物业费。而公共能耗费是物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用，属于代办服务费。

市物价局工作人员强调，公共能耗费之类的代办服务费，物业公司可以收取，但是需要单独列账，合理分摊，并向业主公示。

三点追问：

1、公共能耗费怎么定？

通过走访，记者了解到每个小区的公共能耗费的收费标准并不一样，比如，北区光辉岁月小区公共能耗费每年每户300元，天顺花园小区每年每户50元，佳家花园每年每户100元，阳光美第小区每年每户120元，还有一些老小区每年每户只有48元，那么这项费用到底是怎么制定的呢？为此，记者采访了市物业管理中心的工作人员。

该工作人员告诉记者，根据2009年市物价局出台的《扬州市区物业服务收费管理实施细则》，代收代办收费实行市场调节价。所以，公共能耗费应由业委会和物业公司根据小区实际情况协商制定，实行前期物业服务或是没有业委会的小区，公共能耗费则由物业公司进行测算，然后按实分摊。该工作人员解释：“每个小区的规模不同，景观灯、喷泉等设施设备的配备情况也不同，产生的公共能耗费自然不一样”。

2、多出来的公共能耗费怎么处理？

有业主提出，物业公司会提前收取一年的公共能耗费，然而一年运行下来，预交费用与实际费用总会产生差距，多了少了又该如何处理？

市物业管理中心的工作人员表示，公共能耗费原则上应该多退少补，但在实际生活中，为操作方便，大部分小区剩余的公共能耗费多用于抵充下一年的费用。同时，根据《扬州市区物业服务收费管理实施细则》的相关精神，如果上年的公共能源费没有用完，物业公司下一年应该考虑降低标准收取，按实分摊。

3、空置房还用交公共能耗费吗？

采访中，也有业主表示，如果自己不住在小区，那么公共能耗费是否可以不用交？

对此，市物业管理中心的工作人员给出了否定的答案。他表示，根据《扬州市区物业服务收费管理实施细则》，业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置六个月以上的物业，业主应事前告知物业服务企业，可按规定标准的百分之七十交纳物业服务费、电梯运行费和公共能耗费。所以，空置房业主也需要交纳公共能耗费，不过可以有一定的优惠。

知识普及：物业费包含什么？

公共能耗费与物业费为两个不同的收费项目，那么物业费又包含什么呢？市物业管理中心的工作人员告诉记者，物业费是物业公司的服务成本，包含：1、物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业服务共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；3、物业服务区域清洁卫生费用；4、物业服务区域绿化养护费用；5、物业服务区域秩序维护费用；6、物业服务企业办公费用；7、物业服务企业固定资产折旧费用；8、经业主同意的物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用和其他费用；9、合理利润；10法定税费。其中，就合理利润部分，普通住宅物业最高不超过8%。